Como Funciona a Atualização
A lei permite que tanto pessoas físicas quanto jurídicas atualizem o valor de seus imóveis para o valor de mercado, pagando impostos com alíquotas reduzidas sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor atual de mercado.
Para Pessoas Físicas a alíquota é de 4% sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor de mercado e para Pessoas Jurídicas
IRPJ 6% e CSLL de 4% sobre a diferença, totalizando 10%. Em ambos os casos, o pagamento deve ser feito em até 90 dias após a publicação da lei, ou seja, até 20 de dezembro de 2024.
Benefício Fiscal Progressivo
Neste artigo, vamos focar nas pessoas físicas. O grande problema dessa lei é que o benefício fiscal proporcionado pela atualização não é imediato; ele aumenta progressivamente ao longo de 15 anos. Caso o imóvel seja vendido antes desse período, o benefício é reduzido proporcionalmente conforme a tabela abaixo:
| Tempo Decorrido Após a Atualização | Percentual do Benefício |
| Até 36 meses | 0% |
| De 36 a 48 meses | 8% |
| De 48 a 60 meses | 16% |
| De 60 a 72 meses | 24% |
| De 72 a 84 meses | 32% |
| De 84 a 96 meses | 40% |
| De 96 a 108 meses | 48% |
| De 108 a 120 meses | 56% |
| De 120 a 132 meses | 62% |
| De 132 a 144 meses | 70% |
| De 144 a 156 meses | 78% |
| De 156 a 168 meses | 86% |
| De 168 a 180 meses | 94% |
| Após 180 meses | 100% |
Portanto, mesmo após desembolsar os 4% agora, caso você venda o imóvel em algum momento nos próximos 15 anos, ainda precisará pagar uma parte adicional dos impostos referentes ao ganho de capital atualizado.
Vantagens e Desvantagens:
Vantagens
1. Redução da Alíquota de Imposto: Em vez de pagar a alíquota padrão do Imposto de Renda sobre Ganho de Capital (que varia de 15% a 22,5%, dependendo do valor do ganho, de forma progressiva), o contribuinte paga apenas 4% (pessoa física) ou 10% (pessoa jurídica) sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda.
2. Planejamento Financeiro: A atualização permite que o contribuinte regularize a situação patrimonial dos imóveis, evitando surpresas fiscais futuras.
Desvantagens
1. Custo de Oportunidade: O dinheiro utilizado para pagar o imposto antecipado poderia ser investido, gerando rendimentos ao longo dos anos.
2. Perda do Benefício em Caso de Venda Antecipada: Se o imóvel for vendido antes de 15 anos, o benefício fiscal é reduzido proporcionalmente.
3. Risco de Mudanças na Legislação: Existe a possibilidade de a lei ser revogada ou alterada, o que pode impactar o benefício esperado.
Vale a Pena Atualizar?
Vamos fazer as contas considerando um exemplo para entender na prática a melhor decisão:
Cenário
– Valor de Aquisição do Imóvel: R$ 500.000
– Valor de Mercado Atual: R$ 1.000.000
– Ganho de Capital: R$ 500.000
– Imposto a ser pago agora com a Atualização:
Pessoas Físicas: 4% de R$ 500.000 = R$ 20.000
– Imposto de Renda sobre Ganho de Capital Sem a Atualização:
Alíquota: 15% (para ganhos até R$ 5 milhões); 17,5% para ganhos de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões; 20% para ganhos de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões; 22,5% para ganhos acima de R$ 30 milhões.
A alíquota é aplicada de forma progressiva, ou seja, cada faixa de ganho é tributada separadamente, conforme os valores dentro de cada faixa.
Logo no caso analisado, o imposto será: 15% de R$ 500.000 = R$ 75.000
Custo de Oportunidade
E se você não pagar os R$ 20.000 agora e investir esse valor, quanto ele renderia em 15 anos?
– Taxa de Retorno Anual: Vamos considerar três taxas: 8%, 10%, e uma opção real de investimento que é o Tesouro Prefixado, que hoje paga 12,6% ao ano (até 2035).
A uma taxa de 8% ao ano:
– Valor Futuro: R$ 20.000 x (1 + 0,08)^{15} ≈ R$ 63.366
A uma taxa de 10% ao ano:
– Valor Futuro: R$ 20.000 x (1 + 0,10)^{15} ≈ R$ 83.473
Tesouro Prefixado a 12,6% ao ano:
– Valor Futuro: R$ 20.000 x (1 + 0,126)^{15} ≈ R$ 128.366
Veja que, com exceção do primeiro caso, nos outros dois você acumularia um capital superior à economia feita com a atualização, e isso se mantém inclusive se considerarmos os impostos de renda decorrentes dos investimentos! Isso vale tanto para o exemplo em particular quanto para qualquer valor dentro da mesma alíquota (ganhos de capital abaixo de R$5.000.000,00)
Comparação com o Imposto Futuro
Concluímos, então, que, no exemplo, caso você opte por não pagar os R$ 20.000 agora e invista esse dinheiro, você terá provavelmente um montante consideravelmente maior que os R$ 75.000 que seriam economizados em impostos. E tem mais: se esperar mais do que os 15 anos requeridos para vender o imóvel, esse retorno vai ficando exponencialmente maior!
Ponto de Equilíbrio
Para finalizar as contas, vamos entender o ponto de equilíbrio necessário para conseguir empatar o benefício fiscal da nova lei:
O imposto diferido é de R$ 75.000 – R$ 20.000 = R$ 55.000
– Se você investir os R$ 20.000 e eles se transformarem em R$ 75.000 em 15 anos, a taxa de retorno necessária seria:
– R$ 20.000 × (1 + r)^{15} = R$ 75.000
– (1 + r)^{15} = 3,75
– 1 + r = (3,75)^{1/15}
– r ≈ 9,38% ao ano
Ou seja, se sua carteira de investimentos render mais de 9,38% ao ano, o que é relativamente simples quando olhamos o retorno histórico médio de carteiras de investimento no Brasil devido a nossos juros altos, é financeiramente mais vantajoso não atualizar o valor do imóvel.
Conclusão
Em resumo, a atualização raramente faz sentido, mesmo que o proprietário tenha a certeza de manter o imóvel por 15 anos, a cada ano a mais depois disso a conta vai ficando menos vantajosa. O adiantamento do imposto valeria a pena apenas no cenário em que não existissem melhores opções de investimento, o que não é a realidade atual, ou que o imóvel tivesse um valor extremamente alto chegando nas últimas alíquotas de imposto, e mesmo assim teria que ser vendido exatamente daqui a 15 anos pois cada ano a mais faria o adiantamento ter sido menos vantajoso. Especialmente em um momento como o atual, com juros em alta e taxas atrativas nos títulos de longo prazo, fica claro que investir os recursos tende a ser muito mais vantajoso que a economia fiscal.
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